• 2010年 六大参数帮你买好房
  • 资讯类型:政策法规  /  发布时间:2010-03-01  /  浏览:2093 次  /  

经过2009年的疯狂,2010年的楼市开始趋于理性,很多有购房需求的人打算出手买房,那么在购房时需要注意哪些指标和参数,才能买到一套称心如意的房子呢?

一、楼间距
  楼间距就是楼与楼之间的距离,这个距离越大,品质就越高,私密性就越好。目前大多数新盘都是期房,很多购房者只是简单的通过沙盘来确定自己楼房的楼间距,待到收楼时就会发现,真是楼盘的楼间距要比沙盘小得多,严重影响了采光和视野。

  售楼处为了"忽悠"尽可能多的买家,无论是海报印刷还是沙盘规划自然都会做得美轮美奂,实际上,沙盘模型并没有呈现出实际的楼间距,与实际距离通常都会相差5米-10米。同时,由于人们在看沙盘的时候是俯视的,但在生活中,人们只是在50米-70米的可视范围内观察事物,这样看沙盘的效果与实际的效果自然就不一样。所以,购房者在看房时一定要仔细询问楼间距。

  国家强制性的标准《城市居住区规划设计规范》规定,住宅间距,应以满足日照要求为基础,综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。住宅日照标准应符合一定的规定(见附表),对于特定情况还应符合下列规定:老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准;在原设计建筑外增加设施不应使相邻住宅原有日照标准降低;旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照1小时的标准。宅侧面间距,应符合下列规定:条式住宅,多层之间不宜小于6m;高层与各种层数住宅之间不宜小于13m;高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素,适当加大间距。

  对于日照间距,我们国家目前有两个标准,一个是冬至日中午前后,保证1楼窗台上能有日照。另一个标准适当放低了一些,是大寒日中午前后,保证1楼窗台上能有日照。我国不同地区的日照间距不同,一般越往北日照间距越大,越往南越小,因此我们国家不同的地区执行不同的标准。广州大约是1:1的标准,即遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑间距等于遮挡阳光的建筑高度。举个简单的例子,如要判断两栋建筑的间距,南侧建筑高度20层60米,北侧建筑16层48米,那么南北两栋建筑的间距为至少60米。

  购房者在签订购房合同之前最好好好计算一下楼间距,看看本楼与南向相邻楼座间距是否小于相邻楼座的楼高,如果楼间距高于楼高,就不会影响45度的阳光入射角。

二、进深与面宽
  进深在建筑学上是指一间独立的房室或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。而面宽就是一套房子,或者一间居室,东西墙之间的宽度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深和面宽的比例在设计上要适当。对一套住宅来说,进深和面宽是影响房间有没有黑厅的主要因素,因而进深对一个房间的最大影响是采光。

  进深和面宽到底多大是合理的,没有一个统一的答案,不同的楼型、不同的户型,进深和面宽的设计思路是不一样的,主要还是要看具体户型的分布。对一个单独的房间来讲,当然是面宽越宽、进深越短越好。对具体的单个功能房间来讲,进深和面宽有一个黄金比例是6:4,即进深如果是6米,面宽如果是4米,就是一个居住起来比较合理、比较舒适的房间了。对一个面积确定了的房间,进深越大,面宽越小,反过来,进深越小,面宽越大,从居住角度来讲,一个房间的进深越短,面宽越大,居住起来越舒适。对单个房间来讲,当然方一点比较好用。

  一般来说,为了防止出现"黑屋"的问题,南北或者东西通透的板式住宅楼房间,包括客厅和餐厅在内的起居室的进深在12.5米左右是比较合理的,超过15米的进深,中间就会有黑厅。

  卧室和书房的进深在6米左右是比较合理的,超过7米就过于狭长了。如果一个房间的进深是12.5米,实际就是两个6米长的房间的长度,如果进深是15米,可能就是两个6米长的房间中间夹着一个卫生间,这个卫生间可能就没有办法采光了,会是个黑房间。
三、得房率和公摊面积
  得房率即房屋使用率是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。对购房者来说,房屋使用率越高,则建筑面积与使用面积之间的差距越小,公摊面积也就越少,但是这并不是说房屋使用率越高越好,因为高使用率是以牺牲居住的舒适度换来的,一般来说,使用率在70%至80%之间都是比较合理的。     

  要想住的舒服,一定的配套设施是必须的,只要房屋的户型设计合理,低一些的使用率并不一定比高使用率的差,所以购房者在买房时,不必盲目的追求高使用率,户型设计合理,公摊部分设计得当才是最重要的。

四、开间
  开间是指房屋的采光面,当然是越开阔越好。一般两室一厅80平方米左右的住宅,其客厅开间在3.6米~3.9米左右;120平方米的住宅,客厅开间在3.9米~4.2米之间。

五、赠送面积
  现在购房时开发商有时会赠送一些面积给购房者,比如"一楼送花园,顶楼送露台"等,很多购房者都被这些赠品吸引了。

  不过需注意的是,目前大多数"赠送"的面积只有使用权,没有产权,如独立使用的露台、花园等;甚至有的是属于业主共有部分,开发商不能约定为属于某一户业主使用,如公共的楼顶平台等。这些面积当然也不会计入产权。所以购房者一定要做好心理准备:"赠送面积"因为不属于产权面积,所以今后如果遇到赠送面积缩水、拆迁、出售、继承、抵押等情况时,购房者的权益将很难得到保护,极易产生纠纷。

六、层高与净高
  层高是指住宅高度以"层"为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。而净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式表示为"净高=层高-楼板厚度",即层高和楼板厚度的差叫净高。

  一般认为,房屋层高越高,室内高低处温度的温差越大,空气对流越好,人体感觉越舒适,但房屋的保温性、节能性相对较差。对于层高,《健康住宅建设技术要点》指出,居室净高不应低于2.5米;建设部主编的《住宅建筑模数协调标准》中,规定了层高优先尺寸系列宜为2.0~3.0米;《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》规定:普通住宅层高不宜高于2.80米;卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米,局部净高不应低于2.10米,且其面积不应大于室内使用面积的1/3;利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时,其l/2面积的室内净高不应低于2.10米;厨房、卫生问的室内净高不应低于2.20米;厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90米,且不得影响门、窗扇开启。
 

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